Hoe herken je een goede aannemer?

Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is per 1 januari 2024 het Burgerlijk Wetboek aangepast. Die wijzigingen gelden voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten (IPLO), dus ook voor een verbouwing. Dit staat los van de vraag of jouw project een vergunning nodig heeft.

• Schriftelijk waarschuwen (artikel 7:754 BW). De aannemer moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, gebreken in materialen die jij aanlevert, en fouten in plannen of tekeningen. Sinds 2024 moet die waarschuwing schriftelijk zijn en voldoende concreet en duidelijk. Van deze regel mag niet worden afgeweken ten nadele van een particuliere opdrachtgever.
• Aansprakelijk na oplevering (artikel 7:758 lid 4 BW). De aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, ongeacht of ze zichtbaar waren en of jij ze had moeten opmerken, tenzij ze niet aan hem toe te rekenen zijn. Dat is een wezenlijke verschuiving ten opzichte van de oude situatie.
• Consumentendossier (artikel 7:757a BW). Bij de melding dat het werk klaar is om op te leveren, hoort een dossier met wat er gebouwd is en wat je nodig hebt voor onderhoud. Hierover mogen afwijkende afspraken gemaakt worden, dus leg vast wát je krijgt.

En nog een nuance die vaak misgaat: het toezicht door een onafhankelijke kwaliteitsborger geldt sinds 1 januari 2024 alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor verbouwingen is dat uitgesteld en het komt er voorlopig niet; uiterlijk 1 januari 2027 volgt een evaluatie. Wie je belooft dat er bij jouw verbouwing standaard een kwaliteitsborger meekijkt, legt iets uit wat de wet nu niet vraagt.

De Consumentenbond adviseert minimaal drie offertes op te vragen en te controleren of deze punten erin staan (Consumentenbond):

• Een duidelijke beschrijving van de werkzaamheden en de materialen, met verwijzingen naar tekeningen
• Welke materialen zijn inbegrepen en van welke kwaliteit
• Een start- én opleverdatum
• Garantie op werk en materialen
• Betalingstermijnen en ontbindende voorwaarden
• De algemene voorwaarden, meegeleverd bij de offerte

Daar zijn twee dingen aan toe te voegen die in de praktijk het meeste verschil maken. Ten eerste: wat er níét in zit. Een goede offerte is even expliciet over de uitsluitingen als over de werkzaamheden. Ten tweede: stelposten. Elke stelpost is een bedrag dat nog niet is uitgezocht. Eén of twee is normaal. Een offerte die grotendeels uit stelposten bestaat, is geen prijs maar een schatting die later wordt ingevuld.

Vraag ook naar de btw-uitsplitsing. Voor isoleren, schilderen, stukadoren en behangen van een woning ouder dan twee jaar geldt 9 procent in plaats van 21. Hoort dat werk bij een groter aannemingswerk, dan moet de aannemer beide tarieven apart uitsplitsen in offerte en factuur (Belastingdienst). Eén regel met 21 procent over alles kan betekenen dat je te veel betaalt.

Bij een verbouwing betaal je een aannemer meestal niet per uur, maar een aanneemsom voor de hele klus. Wordt er wél per uur afgerekend, dan is 45 tot 55 euro exclusief btw in de Randstad een realistisch tarief voor uitvoerend werk. Een uurtarief zegt weinig zolang de scope niet vaststaat.

Daar komen materiaal, ingehuurde vaklieden en vergunningen nog bovenop. En het bedrag is sowieso niet waar het op aankomt: een uurtarief wordt pas een prijs als vaststaat hoeveel uren er nodig zijn, en dat is precies wat vooraf niet vastligt. Twee aannemers met hetzelfde tarief kunnen honderden uren uit elkaar liggen, afhankelijk van hoe ze het werk indelen en wie ze inhuren.

Werken in regie — afrekenen naar gewerkte uren — is wél redelijk voor werk waarvan de omvang echt niet vooraf te bepalen is: sloopwerk achter een wand, of herstel dat pas zichtbaar wordt als de vloer eruit ligt. Vraag daar dan om een urenverantwoording en om een bedrag waarboven eerst overlegd wordt. Voor het overige werk hoort een vaste som te staan.

Het advies van de Consumentenbond is helder: betaal geen grote bedragen vooruit, hooguit bijvoorbeeld 10 procent bij aanvang. En houd bij problemen bij de oplevering een deel van de betaling in, bijvoorbeeld 5 of 10 procent.

Er zit een logica onder die verder gaat dan risicospreiding. Een betaalschema laat zien waar de aannemer zijn zekerheid vandaan haalt. Loopt het schema mee met aantoonbare voortgang, dan draagt hij het risico van zijn eigen planning. Wordt er vooraf een groot bedrag gevraagd, dan verschuift dat risico naar jou, precies op het moment dat je nog niets hebt gezien.

Materialen zijn de terechte uitzondering. Maatwerkkozijnen, sanitair en een keuken moeten besteld en betaald worden voordat er iets staat. Die kosten horen dan wel als eigen posten zichtbaar te zijn, met bedragen, en niet verpakt in een algemeen voorschot.

Bij TIVO is dit expliciet gemaakt: geen aanbetaling op arbeid, alleen materialen, maatwerk en externe kosten vooraf, en arbeid volgt na aantoonbare voortgang. Dat is één van de punten uit de Zekerheidsaanpak.

• Bouwgarant en Woningborg zijn de keurmerken die de Consumentenbond noemt. Woningborg regelt onder meer dat een andere aangesloten aannemer de verbouwing overneemt als jouw aannemer failliet gaat.
• De Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw biedt houvast bij een conflict. Aansluiting daarop loopt meestal via het lidmaatschap van een brancheorganisatie, en die brengt vaak ook algemene voorwaarden mee die met de Consumentenbond zijn afgestemd.
• Het KVK-nummer kun je zelf natrekken: bestaat het bedrijf, sinds wanneer, en klopt de naam op de offerte met de ingeschreven rechtspersoon.

Een keurmerk is een vangnet, geen kwaliteitsgarantie vooraf. Het zegt iets over wat er gebeurt als het misgaat, niet over hoe waarschijnlijk dat is. Daarvoor blijven de offerte, het betaalschema en de manier waarop iemand over risico's praat de betere voorspellers, samen met uitgevoerd werk dat je kunt bekijken; dat van TIVO staat bij projecten.

Vóór de start is dat alleen te toetsen aan controleerbare dingen: een KVK-inschrijving die klopt met de naam op de offerte, een offerte die ook benoemt wat er níét in zit, en een betaalschema dat meeloopt met aantoonbare voortgang. Aansluiting bij Bouwgarant, Woningborg of de Geschillencommissie is een vangnet achteraf, geen bewijs vooraf.

Eén signaal weegt zwaarder dan de rest: hoe iemand over risico's praat vóórdat er getekend is. Wie uit zichzelf vertelt wat er tegen kan vallen en wat dat dan kost, maakt zichzelf op dat moment minder makkelijk te kiezen. Dat is ook precies waarom de wet het schriftelijk waarschuwen sinds 2024 verplicht stelt: het is de bewijsbare vorm van dat gesprek.

• Wat zit er níét in deze prijs? Het antwoord zegt meer over de volledigheid van de offerte dan de totaalsom.
• Welke posten zijn stelposten, en wat is er nodig om ze definitief te maken? Zo weet je waar je bedrag nog kan bewegen.
• Wie is mijn aanspreekpunt, en wie beslist er als hij er niet is? Bij een verbouwing van weken tot maanden is dit de vraag die het dagelijks verschil maakt.
• Hoe gaat het als er meerwerk nodig blijkt? Zoek naar een antwoord waarin prijs, planning én impact eerst worden besproken en pas na akkoord wordt uitgevoerd.
• Wat gebeurt er bij oplevering? Vraag naar de controle vóór de laatste betaling, en naar wat je aan documentatie meekrijgt.

Deze vragen zijn geen test die je stiekem afneemt. Ze zijn juist bedoeld om hardop te stellen. Een partij die er goed op antwoordt, heeft er zelf al over nagedacht; een partij die eromheen praat, laat je zien hoe het straks gaat als er iets tegenzit.

Zodra het werk loopt, merk je het aan drie dingen: er is één aanspreekpunt dat je zonder zoeken bereikt, meerwerk wordt eerst besproken en pas na akkoord uitgevoerd, en de voortgang komt uit zichzelf naar je toe. Een aannemer die een tegenvaller meldt voordat jij die ziet, laat zien hoe hij met risico omgaat.

Het omgekeerde is even herkenbaar: je hoort niets tenzij je zelf belt, er wordt werk uitgevoerd dat niet in de offerte stond, en de planning schuift zonder dat iemand uitlegt waarom. Geen van die drie is op zichzelf een ramp. Alle drie tegelijk betekent dat je het overzicht kwijt bent op een klus die maanden duurt.

Bij TIVO zijn dit vastgelegde afspraken en geen goede voornemens: één vast aanspreekpunt, wekelijkse voortgangscommunicatie en geen meerwerk zonder akkoord. Wat daar verder onder valt, staat in de Zekerheidsaanpak.