Twee sporen, en je moet aan allebei voldoen
Sinds de Omgevingswet is de oude bouwvergunning gesplitst in twee onafhankelijke toetsen (IPLO):
- De technische bouwactiviteit. Voldoet het bouwwerk aan de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (artikel 2.25 Bbl)? Dit gaat over constructie, veiligheid, isolatie en ventilatie.
- De omgevingsplanactiviteit. Past het bouwwerk ruimtelijk binnen wat er op die plek mag (artikelen 22.27 en 22.36 van de bruidsschat in het omgevingsplan)? Dit gaat over volume, plaatsing en aanzicht.
Wanneer je vergunningsvrij mag bouwen
Voor een bijbehorend bouwwerk, zoals een uitbouw of aanbouw, gelden deze voorwaarden (IPLO, stappenplan). Het bouwwerk moet:
- op de grond staan, in het achtererfgebied
- meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied liggen
- niet hoger zijn dan 5 meter
- geen dakterras, balkon of andere buitenruimte hebben die niet op de grond ligt
- geen verblijfsgebied op een tweede bouwlaag of hoger bevatten
Hoeveel oppervlak je mag bebouwen, hangt af van de grootte van je bebouwingsgebied:
| Bebouwingsgebied | Maximaal te bebouwen |
|---|---|
| Tot 100 m² | 50% van het bebouwingsgebied |
| 100 tot 300 m² | 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m² |
| Meer dan 300 m² | 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een maximum van 150 m² |
En er gelden hoogte-eisen die afhangen van de afstand tot je woning: binnen 4 meter van het hoofdgebouw mag het bouwwerk niet hoger zijn dan 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping (of gelijk aan het hoofdgebouw als dat één laag heeft). Verder dan 4 meter geldt in beginsel maximaal 3 meter, tenzij aan specifieke dakeisen wordt voldaan.
Die 4 meter is dus geen maximale diepte, maar de grens waarbóven een lagere maximale hoogte geldt. Dat is precies waar de bekende vuistregel de mist in gaat.
Wat er bij zo'n bouwwerk verder komt kijken, staat op de pagina over uitbouw en aanbouw en in de gids Wat kost een uitbouw.
Wanneer je vrijwel zeker wél een vergunning nodig hebt
- Monumenten. Bouwen aan, op of bij een monument is niet vergunningsvrij. Dat geldt voor gemeentelijke, provinciale én rijksmonumenten, en ook voor voorbeschermde monumenten.
- Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht. Hier gelden extra beperkingen op de vergunningsvrije mogelijkheden. In Rotterdam en Den Haag komen deze gebieden vaker voor dan mensen verwachten, ook buiten de historische kernen.
- Een extra woonlaag, zoals een dakopbouw. Die staat niet op de grond en voegt verblijfsgebied op een hogere bouwlaag toe, dus voldoet aan geen van beide basisvoorwaarden. Zie Wat kost een dakopbouw en opbouw.
- Bouwen aan de voorkant. De vergunningsvrije regeling geldt voor het achtererfgebied. Alles wat het straatbeeld raakt, wordt ruimtelijk getoetst.
- Constructieve ingrepen, zoals het weghalen van een dragende muur. Dit raakt het technische spoor en hoort altijd met een constructieberekening te worden onderbouwd, ook als er geen vergunning nodig blijkt.
Gemeenten kunnen in hun omgevingsplan bovendien eigen regels stellen. Twee identieke woningen in verschillende gemeenten kunnen daardoor verschillende antwoorden krijgen op dezelfde vraag.
En de kwaliteitsborger: geldt die voor jou?
Bij een verbouwing niet. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen verplicht sinds 1 januari 2024 een onafhankelijke kwaliteitsborger, maar alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Invoering voor verbouw stond gepland en is uitgesteld; uiterlijk 1 januari 2027 volgt een evaluatie (IPLO).
Wat wél voor je verbouwing geldt, zijn de privaatrechtelijke wijzigingen uit diezelfde wet: de schriftelijke waarschuwingsplicht, de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, en het consumentendossier. Die gelden voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten. Meer daarover in Hoe herken je een goede aannemer.
Wat een vergunning kost en hoe lang het duurt
Reken op ongeveer 8 weken voor een standaard omgevingsvergunning. Bij een monument kan dat oplopen tot zes maanden (Dijkwaard).
Aan kosten staan de leges meestal tussen €250 en €500, en kosten architect, constructieberekening en de aanvraag samen doorgaans €1.000 tot €3.000 (Homedeal). Die weken vallen vóór de bouw, en zijn de reden dat een plan dat in het voorjaar wordt bedacht pas na de zomer in uitvoering gaat.
Doe altijd de vergunningcheck voor je eigen adres via het Omgevingsloket. Dat kost niets en geeft binnen een paar minuten antwoord op de vraag die anders je hele planning bepaalt. Bij TIVO hoort die check standaard bij de voorbereiding: eerst weten wat mag, dan pas plannen wat er gebeurt.
