Prijs per type opbouw
Wat je betaalt, hangt vooral af van wát je op het dak doet (Homedeal):
| Type | Kosten |
|---|---|
| Opbouw op een plat dak | €20.000 – €35.000 |
| Eenzijdige nokverhoging | €10.000 – €20.000 |
| Tweezijdige nokverhoging | €16.000 – €30.000 |
| Prefab dakopbouw | €10.000 – €27.500 |
Die typeprijzen gaan uit van een gangbare maat. Reken je met de m²-prijzen hieronder, dan komt een opbouw van 20 m² woonklaar op €36.000 tot €40.000 uit, dus hoger dan de tabel hierboven. Dat is geen tegenspraak: in de typeprijzen zitten ook kleinere opbouwen en casco-uitvoeringen. Neem de tabel die het dichtst bij jouw plan ligt.
Casco of woonklaar: bijna een verdubbeling
| Afwerkingsniveau | Prijs per m² | Wat erin zit |
|---|---|---|
| Ruwbouw (casco) | €1.000 – €1.200 | Constructie, wanden, dak en gevel, wind- en waterdicht |
| Woonklaar | €1.800 – €2.000 | Inclusief isolatie, installaties, wandafwerking en vloer |
Voor een opbouw van 20 m² betekent dat grofweg €20.000 tot €24.000 casco, tegenover €36.000 tot €40.000 woonklaar. Dat verschil van bijna een verdubbeling is de reden dat offertes zo ver uiteen kunnen liggen bij hetzelfde aantal meters. Vraag daarom bij elke offerte expliciet welk niveau erin zit, en waar de grens ligt.
Wat er standaard bij komt
| Post | Kosten |
|---|---|
| Architect, constructieberekening en vergunningsaanvraag | €1.000 – €3.000 |
| Leges omgevingsvergunning | €250 – €500 |
| Transport, kraan en container | €500 – €1.500 |
| Binnenafwerking (bij casco) | €1.500 – €3.500 |
Die eerste post is niet optioneel. Een dakopbouw legt gewicht op een constructie die daar niet voor ontworpen is, dus er moet gerekend worden aan de draagstructuur en soms aan de fundering. Een offerte zonder constructieberekening is geen goedkopere offerte, maar een onvolledige.
De kraan wordt in binnenstedelijk gebied een eigen onderwerp. In de smallere straten van Rotterdam en Den Haag bepaalt de bereikbaarheid van het dak soms of prefab überhaupt kan, en dat verandert het hele plan. Bij TIVO hoort die toets bij de voorbereiding, niet bij de uitvoering.
Heb je een vergunning nodig? Vrijwel altijd
Hier verschilt een dakopbouw wezenlijk van een uitbouw. De vergunningsvrije regeling voor bijbehorende bouwwerken stelt dat het bouwwerk op de grond moet staan en geen verblijfsgebied op een tweede bouwlaag of hoger mag bevatten (IPLO). Een extra woonlaag op je dak voldoet per definitie aan geen van beide.
Reken dus op een omgevingsvergunning, en op ongeveer 8 weken doorlooptijd voor een standaard aanvraag. Bij een monument kan dat oplopen tot zes maanden (Dijkwaard). Bouwen aan, op of bij een monument is nooit vergunningsvrij, en in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht gelden extra beperkingen.
Daarbij komt dat gemeenten voor dakopbouwen vaak eisen stellen aan hoogte en aanzicht, juist omdat het resultaat vanaf de straat zichtbaar is en het straatbeeld raakt. Meer daarover in de gids Wanneer heb je een vergunning nodig. Check je eigen adres altijd via het Omgevingsloket.
Opbouw, zolderverbouwing of dakkapel?
De vraag achter een dakopbouw is meestal niet hoe je een verdieping bouwt, maar hoe je een slaapkamer of werkplek krijgt. Er zijn drie routes naar dat antwoord, met heel verschillende prijskaarten:
- Zolder verbouwen. Is er al hoogte, dan is dit veruit de goedkoopste route: €12.000 tot €25.000 voor één slaapkamer en €20.000 tot €40.000 voor twee (Homedeal). Je wint geen volume, wel bruikbare ruimte.
- Dakkapel. Lost sta-hoogte en daglicht op een bestaande zolder op, en is met 2 tot 4 weken de kortste ingreep. Kijk bij dakkapellen wat dat voor jouw daklijn betekent.
- Dakopbouw. De enige route die echt volume toevoegt, en de enige met een constructie- en vergunningstraject eromheen. Hoe TIVO dat aanpakt, staat bij opbouw.
Die keuze hoort vóór het rekenwerk. In het Bouwkompas beginnen we daarom bij wat de ruimte moet gaan doen, en pas daarna bij wat er gebouwd wordt.
En de betaling?
Geen aanbetaling op arbeid. Alleen materialen, maatwerk en externe kosten vooraf. Arbeid volgt na aantoonbare voortgang.
Bij een dakopbouw vallen de vergunning, de constructieberekening en een eventuele prefab-bestelling onder die externe kosten. Die horen als aparte regels in de offerte te staan, met een bedrag erbij, niet als één voorschot vooraf.
