Opbouw en dakopbouw in Den Haag
Een extra woonlaag die je woning laat meegroeien: een slaapkamer, werkplek of badkamer, bouwkundig zorgvuldig aangesloten op je bestaande woning.
Je hoort binnen 24 uur op werkdagen persoonlijk van Lauren.
TIVO werkt in heel Zuid-Holland. Bekijk opbouw in heel Zuid-Holland
Dakopbouw in Den Haag: wie, hoe en wat kost het?
TIVO Bouw en Ontwikkeling werkt vanuit Rotterdam en Den Haag en verzorgt opbouwen en dakopbouwen van eerste tekening tot oplevering. Den Haag telt elf rijksbeschermde en tien gemeentelijk beschermde stadsgezichten, en daar weegt het aanzicht van een opbouw zwaarder; draagconstructie en welstandseisen beoordelen we vooraf, de aanvraag verzorgen we zelf. Wat het kost: €20.000 tot €35.000 voor een opbouw op een plat dak en €10.000 tot €30.000 voor een nokverhoging (kostengids).
Opbouw met TIVO: wat je ervan mag verwachten.
- Een volwaardige extra verdieping, zonder dat je hoeft te verhuizen
- Bouwkundig zorgvuldig aangesloten op je bestaande dak en constructie
- Vooraf inzicht in de impact op de begane grond en de installaties
- Eén vast aanspreekpunt van ontwerp tot oplevering
Een woning die beter klopt met hoe je leeft.
Een opbouw verandert hoe je woning werkt: je krijgt er een verdieping bij die echt past bij hoe je leeft. Een rustige ouderslaapkamer met eigen badkamer, een werkplek met daglicht of een aparte kinderverdieping, zonder dat je hoeft te verhuizen.
We kijken bij elke opbouw naar bouwfysica, draagconstructie en de aansluiting op het bestaande dak. Zo blijft het resultaat bouwkundig kloppen én sluit het visueel aan op je woning.
De impact op de begane grond en de installaties wordt vooraf in beeld gebracht, zodat je weet wat de opbouw betekent voor de rest van je woning.
Opbouw in Den Haag en Zuid-Holland
Wat er op je dak kan, hangt in Den Haag sterk af van het type woning. Bij een jaren-30-woning met kap gaat het meestal om een nokverhoging aan één of twee zijden; bij een naoorlogse woning met een plat dak om een volwaardige extra bouwlaag. Dat verschil bepaalt de constructie, het vergunningstraject en de prijs, en het is de eerste vraag die we beantwoorden.
Daar komt de plek bij. Den Haag telt elf rijksbeschermde en tien gemeentelijk beschermde stadsgezichten — van de herenhuizen in het Statenkwartier en de Archipelbuurt tot het Benoordenhout. Staat je woning daarbinnen, dan weegt het aanzicht van de opbouw zwaarder dan elders in de stad.
Wij beoordelen de draagconstructie, de aansluiting op de bestaande woning en de welstands- en vergunningseisen van de gemeente Den Haag vóór we beginnen; de aanvraag verzorgen we zelf. Zo weet je vooraf of een extra woonlaag haalbaar is, wat het kost en hoe lang het duurt — met één vast aanspreekpunt van eerste tekening tot oplevering.
Wat de gemeente Den Haag van een dakopbouw vraagt
Een dakopbouw is een extra bouwlaag op de bovenste verdieping. Daar heb je in Den Haag altijd een omgevingsvergunning voor nodig (gemeente Den Haag). Vergunningsvrij bouwen geldt namelijk alleen voor bouwwerken die op de grond staan en geen verblijfsgebied op een hogere bouwlaag toevoegen — een opbouw voldoet aan geen van beide. Waar de gemeente in de praktijk naar kijkt:
- Welstand: vorm, architectuur en materiaal. De welstandscommissie toetst je plan aan de Haagse welstandsnota. In een beschermd stadsgezicht wegen die eisen zwaarder.
- Het omgevingsplan van je wijk. Past de opbouw daar niet in, dan beoordeelt de gemeente of hij in de omgeving past — onder meer aan de bezonningsnorm, zodat omliggende woningen niet te veel zonlicht verliezen.
- Geen zelfstandige woning. Van een dakopbouw mag je geen aparte woning maken: bouwkundig splitsen mag in ieder geval de eerste tien jaar na de vergunning niet.
- Buren en VvE horen er vroeg bij. De gemeente adviseert het plan op tijd te bespreken met je buren en, bij een appartement, met het bestuur van de VvE.
- Reken op circa 8 weken voor een standaard vergunningsaanvraag. Bij een monument kan dat oplopen tot zes maanden. Die weken vallen vóór de bouwtijd, niet ernaast.
De landelijke regels staan compleet in onze gids Wanneer heb je een vergunning nodig. De check voor je eigen adres doe je gratis via het Omgevingsloket. Bij TIVO hoort die toets bij de voorbereiding: eerst weten wat mag, dan pas plannen wat er gebeurt.
Wat een dakopbouw in Den Haag kost
Marktprijzen voor 2026 uit onze eigen kostengids. Geen offerte: wat jouw opbouw kost hangt af van de constructie eronder, het afwerkingsniveau en de bereikbaarheid van het dak.
| Post | Indicatie |
|---|---|
| Opbouw op een plat dak | €20.000 – €35.000 |
| Eenzijdige nokverhoging | €10.000 – €20.000 |
| Tweezijdige nokverhoging | €16.000 – €30.000 |
| Per m² casco | €1.000 – €1.200 |
| Per m² woonklaar | €1.800 – €2.000 |
| Architect, constructieberekening en vergunningsaanvraag | €1.000 – €3.000 |
Tussen casco en woonklaar zit bijna een verdubbeling per m². Vraag daarom bij elke offerte — ook bij de onze — expliciet welk niveau erin zit en waar de grens ligt. De volledige opbouw van deze bedragen, met bronnen, staat in Wat kost een dakopbouw in 2026.
Eén Haagse factor die zelden in een offerte staat: in de smallere straten bepaalt de kraanopstelling soms of een prefab opbouw überhaupt kan. Die toets doen we vóórdat het plan definitief wordt, niet tijdens de uitvoering.
Leges in Den Haag. Voor een dakopbouw heb je een vergunning nodig. Daarvoor rekent de gemeente voor het bouwtechnische deel 1,81 % van de bouwkosten, met een minimum van € 180,85. Bij €60.000 bouwkosten is dat €1.086 (legesverordening Den Haag 2026, art. 3.1). Daar kan een bedrag voor de toets aan het omgevingsplan bijkomen. Die €60.000 is een rekenvoorbeeld, geen prijs: wat je opbouw kost, rekenen we uit in de verbouwcheck.
Benieuwd wat een extra woonlaag voor jouw woning betekent, en wat er op jouw adres mag?
Bespreek mijn verbouwingBouwkompas en Zekerheidsaanpak voor jouw opbouw.
Via het Bouwkompas bepalen we eerst wat de opbouw moet toevoegen: ruimte, comfort, woongevoel of waarde. Daarna volgen ontwerp, draagconstructie, materiaal en afwerking.
De Zekerheidsaanpak maakt de bouwfase grijpbaar: één aanspreekpunt, faseplanning vóór de start en arbeid pas betaald na aantoonbare voortgang.
Geen aanbetaling op arbeid. Alleen materialen, maatwerk en externe kosten vooraf. Arbeid volgt na aantoonbare voortgang.
Opbouw in Den Haag: veelgestelde vragen
Wat kost een dakopbouw in 2026?
Prijzen per type opbouw en per m², de bijkomende kosten die vaak buiten de offerte vallen, en waarom hier bijna altijd een vergunning bij hoort.
Lees de gids